A.    Önalım Hakkı ve Çeşitleri

Önalım hakkı, malikin malını üçüncü bir kişiye satmak istemesi halinde, kişiye bu malı öncelikli olarak satın alma yetkisi veren bir haktır.

Önalım hakkı “yasal önalım hakkı, sözleşmeden doğan önalım hakkı” olmak üzere ikiye ayrılmaktadır. Önalım hakkının türleri arasında sıkı bir ilişki bulunsa da düzenlendikleri hükümler arasında farklılık taşıyan özellikler de bulunmaktadır. Yasal önalım hakkı ayrıntılı olarak Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenme imkânı bulmuşken, sözleşmeden doğan önalım hakkı, yasal önalım hakkına yapılan atıflar ile hüküm altına alınmış, ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nda da düzenlenmiştir.

Yasal önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 732. ve devamı maddelerinde; sözleşmeden doğan önalım hakkı Türk Medeni Kanunu 735. maddesinde ve Türk Borçlar Kanunu’nun 240. maddesi ve devamında düzenlenmiştir. Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’ndan ayrı olarak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda da düzenlenmiş; sınırdaş tarımsal arazi malikine de önalım hakkı tanınmıştı. Ancak anılan düzenleme 28.10.2020 tarihinde kabul edilen 7255 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılmış; bu durum önalım hakkı yönünden önemli bir değişiklik olmuştur.

B.     Önalım Hakkının Mülkiyet Hakkı Kapsamında Değerlendirilmesi

Önalım hakkının konusu taşınmaz olup bu hak mülkiyet hakkıyla yakından ilişkilidir. Önalım hakkı, taşınmaz malikinin mülkiyet hakkından kaynaklanan serbestçe tasarrufta bulunma yetkisini sınırlamaktadır. Bu yönüyle önalım hakkı mülkiyet hakkına getirilen kanuni sınırlama niteliğindedir. Ancak bunun yanında önalım hakkının, mülkiyet hakkının devamlılığını ve bütünlüğünü koruma işlevi de bulunmaktadır. Zira yasal önalım hakkı sayesinde paylı mülkiyete tabi bir taşınmazda paydaş olan kişi satılan diğer payları öncelikle alma hakkına sahip olmakta; böylece paylı mülkiyette yabancı kişilerin paydaş olması engellenmektedir. Dolayısıyla önalım hakkı mülkiyet ilişkisini istikrarlı hale getirmesi nedeniyle mülkiyet hakkı yönünden oldukça önemlidir.

C.    Önalım Hakkında Yapılan Yasa Değişikliklerinin Uygulamada Yarattığı Sorunlar

Önalım hakkı önemli yasal değişikliklere uğramıştır. Bu değişikliklerden ilki 22.11.2001 tarihinde kabul edilen 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile yapılmıştır. 17.02.1926 tarihinde kabul edilen 743 sayılı Eski Medeni Kanun’da da önalım hakkı düzenlenmişti ancak 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile daha sistematik biçimde ifade edildi. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu ile getirilen en önemli yenilik önalım hakkının kullanım süresine ilişkin olmuştur. Bununla birlikte 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nda satış işleminin alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerektiği düzenlenmiş, önalım hakkından feragat ve bunun koşullarıyla bu hakkın cebri satışlarda kullanılamayacağı düzenlenmiştir.

Önalım hakkı Türk Medeni Kanunu’ndan ayrı olarak 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanım Kanunu’nda da düzenlenmiş; sınırdaş tarımsal arazi malikine de önalım hakkı tanınmıştı. Ancak anılan düzenleme 28.10.2020 tarihinde kabul edilen 7255 sayılı Kanun ile yürürlükten kaldırılmış; bu da önalım hakkı yönünden önemli bir değişiklik olmuştur.

Önalım hakkına ilişkin son olarak 24.12.2025 tarihinde kabul edilen 7571 sayılı Kanun ile önemli değişiklikler yapılmıştır. 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 733. maddesinin 1. fıkrası “8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.” şeklinde; 4. fıkrasında yer alan “iki yıl” ibaresi “bir yıl” şeklinde değiştirilmiştir. İlgili değişiklikle birlikte 08.09.1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda paydaşlar tarafından önalım hakkının kullanılması mümkün olmayacaktır. Ayrıca Kanun değişikliği ile yasal önalım hakkının kullanılmasına ilişkin hak düşürücü süre kısaltılmış; satış tarihinden itibaren iki yıl olarak öngörülen azami süre, bir yıla indirilmiştir.

Kanun değişikliği ile getirilen en önemli yenilik ise önalım bedeline ilişkin olmuştur. 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinin 2. fıkrası “Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.” şeklinde değiştirilmiştir. Önceki düzenlemeye göre önalım davasında tapuda gösterilen satış bedeli esas alınmakta iken, yeni düzenleme ile bu uygulamadan vazgeçilmiş; dava konusu payın rayiç bedelinin esas alınacağı hüküm altına alınmıştır. Ayrıca önceki düzenlemeye göre önalım bedeli hâkim tarafından verilen süre içerisinde depo edilecekken bu kez yeni düzenlemeyle hâkim tarafından verilen “kesin” süre içerisinde depo edilecektir. Ek olarak önceki düzenlemede nemalandırılma koşulu bulunmuyorken yeni düzenlemede bedel nemalandırılmak üzere depo edilecektir.

Ayrıca 7571 sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu’na geçici madde eklenmiştir. Geçici madde düzenlemesi “Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 733 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından uygulanmaz. Bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur. Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.” şeklindedir.

a.      24.12.2025 tarihli değişikliğin muvazaa yönünden değerlendirilmesi

Önalım hakkında hak düşürücü sürenin kısaltılması makul karşılansa da önalım bedeline ilişkin yapılan değişiklik tartışılmalıdır. Zira değişiklikle beraber hiç kimsenin kendi muvazaasına dayanamayacağına ilişkin genel ilke bu davalar yönünden anlamsız kalmıştır. Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19. maddesi uyarınca, bir sözleşmenin türünün ve içeriğinin belirlenmesinde ve yorumlanmasında, tarafların yanlışlıkla veya gerçek amaçlarını gizlemek için kullandıkları sözcüklere bakılmaksızın, gerçek ve ortak iradeleri esas alınır ve borçlu, yazılı bir borç tanımasına güvenerek alacağı kazanmış olan üçüncü kişiye karşı, bu işlemin muvazaalı olduğu savunmasında bulunamaz. O hâlde muvazaa; tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacı ile ve fakat kendi gerçek iradelerine uymayan ve aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan bir görünüş yaratmak hususunda anlaşmalarıdır, şeklinde tanımlanabilir. Taraflar ister yalnız bir görünüş yaratmayı ister ikinci bir gizli işlem yapmayı arzu etmiş olsunlar görünüşteki işlem tarafların gerçek iradelerine uymadığından, ilke olarak herhangi bir sonuç doğurmaz. Muvazaada, görünüşteki işlemin her türlü hukuki sonuçtan yoksun olması, tarafların ortak iradelerinin bu yolda olmasından kaynaklanmaktadır. Kural olarak hiç kimse kendi muvazaasına dayanarak bir hak talep edemez. Kaldı ki böyle bir hak talebi herkesin haklarını kullanırken ve borçlarını yerine getirirken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olduğu, bir hakkın açıkça kötüye kullanılmasının hukuk düzenince korunamayacağını belirten 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesine de aykırıdır.

Muvazaa ile ilgili kuralları somut olaya uygulayacak olursak uygulamada genellikle taraflar daha az harç ödemek için taşınmazın satış bedelini tapuda düşük göstermektedirler. 7571 sayılı Kanun’la Türk Medeni Kanunu’nda yapılan değişiklikten önce önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerinden ibaretti. Burada alıcı daha az tutarda harç ödemek için satış bedelini tapuda düşük gösterdiyse bu yöndeki muvazaasına dayanamıyor; üçüncü kişileri aldatmaya yönelik, dürüstlük kuralına aykırı işbu davranışının sonuçlarına katlanıyordu. Nitekim Yargıtay uygulaması da bu yöndeydi. Yargıtay, tarafların düşük harç ve vergi ödemek için satış bedelini gerçekten düşük gösterdikleri hallerde, önalım hakkı sahibinin önalım hakkını bu düşük gösterilen bedel üzerinden kullanacağını kabul ediyordu. Ancak gelinen noktada önalım bedeli, tapudaki satış bedelinden bağımsız bir biçimde rayice göre belirlenecek olup alıcının muvazaasından hak elde etmesini sağlayacaktır.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2014/6-356 E. 2016/491 K. sayılı 06.04.2016 tarihli kararı:

“Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, önalım bedelinin belirlenmesinde tapudaki satış bedelinin mi yoksa temlik tarihi itibariyle hesaplanan (davalının ödediğini iddia ettiği) gerçek bedelin mi esas alınması gerektiği noktasında toplanmakta olup; Kurulda yapılan görüşmeler sonunda çoğunlukça, dosya içeriği ve toplanan deliller uyarınca TMK’nın 734.maddesinde düzenlendiği ve Özel Daire bozma kararında belirtildiği gibi önalım bedelinin belirlenmesinde esas alınacak satış bedelinin tapudaki satış bedeli olarak anlaşılması gerektiği kanaatine varılmıştır.

Hukuk Genel Kurulu görüşmeleri sırasında bir kısım üyelerce, paylı mülkiyete tabi taşınmazda pay satın alan davalının, dava konusu payı tapuda gösterilen 5.000-TL bedelle değil, 200.000-TL bedelle satın aldığını savunarak buna ilişkin belge sunduğu ve tanık dinlettiği; burada bedelde muvazaa iddiasının işlemin tarafına değil üçüncü kişi olan davacıya karşı ileri sürüldüğü, bu iddianın her türlü delille kanıtlanabileceği, uyuşmazlığın çözümünde 05.05.1993 tarih, 1992/6-761 E., 1993/192 K. sayılı Hukuk Genel Kurulu kararının dikkate alınması gerektiği, bu nedenle Yerel Mahkeme kararının yerinde olduğu görüşü ileri sürülmüş ise de, Kurul çoğunluğunca yukarıda ve bozma ilamında belirtilen nedenlerle bu görüş benimsenmemiştir.”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/6394 E. 2023/634 K. sayılı 06.02.2023 tarihli kararı:

“Kural olarak önalım bedeli, dava konusu payın tapudaki satış bedeli ile davalının bu satım sebebiyle ödediği tapu harç ve masraflar toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de, davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2021/882 E. 2022/799 K. sayılı 08.02.2022 tarihli kararı:

“Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olduğundan önalım bedeli, tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.

Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, kimse kendi muvazaasına dayanarak lehine hukuki sonuç doğmasını isteyemeyeceğinden ve davacı bu hukuki işlemde 3. kişi durumunda olduğundan davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz. Diğer taraftan önalım hakkını kullanan paydaşa karşı, sözleşmenin taraflarından biri (alıcı) tarafından satış bedelinde muvazaa bulunduğunun ve gerçekte bedelin daha fazla olduğunun ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması niteliğindedir.”

Doktrinde de önalım bedeliyle ilgili alıcının kendi muvazaasına dayanamayacağına yönelik görüşler mevcuttur.

ACEMOĞLU, eksik harç vermek için satım bedelini eksik gösteren tarafların sonradan bunu önalım hakkı sahibine karşı ileri sürmesini “Nemo auditur - hiç kimse kendi hukuka ve ahlaka aykırı davranışından hak çıkaramaz” kaidesiyle çeliştiğini ve her zaman hakkın kötüye kullanımı anlamına geleceğini savunmaktadır (Acemoğlu, Kevork: Eşya Hukuku Meseleleri, Filiz Kitabevi, İstanbul, 1970, s. 129, dipnot 9.).

ESENER/GÜVEN, ödenen bedelin senette yazılı bedelden daha fazla olduğu kanıtlansa bile, bu bedelin payı satandan istenemeyeceği, zira kimsenin kendi muvazaasına dayanarak hak iddia edemeyeceğini ifade etmektedir (Esener, Turhan/Güven, Kudret: Eşya Hukuku, 8. Bası, Yetkin Yayınevi, Ankara, 2019.).

ADAY, satışın rayiç bedel üzerinden yapılmış sayılacağı hususunda fiili veya hukuki bir karine olmadığı, öte yandan, tarafların satışın yüksel bedelle yapıldığını belgelendirmek üzere kendi aralarında düzenlemiş oldukları bir muvazaa senedini önalım hakkı sahibine karşı delil olarak kullanabilmesine izin vermenin işlem güvenliğini zedeleyeceğini ifade etmektedir. ADAY’ın önerdiği çözüm, önalım hakkı sahibine karşı gerçek bedeli ispat edemeyen alıcının, satıcıya rücu ederek muvazaayı taraflar arasındaki ispat rejimine göre ispat edip fazladan ödediği miktarın iadesini ondan (satıcıdan) istemesidir. Satıcının bu sonuca katlanmak zorunda olduğunu ifade etmektedir (Aday, Nejat: Taşınmaz Mülkiyetinin Naklinde Muvazaa, 1. Baskı, Kazancı Hukuk Yayınları, İstanbul, 1992.). Fakat Yargıtay bu yöndeki talebi kabul etmemiştir. Yargıtayın aşağıda ilgili kısmına yer verilen kararına konu olan olayda alıcı taşınmazı tapuda düşük bedel göstererek satın almış, daha sonra kendisine önalım davası açılmış ve burada önalım bedeli olarak tapudaki satış bedeli belirlenmiştir. Alıcı da burada doğan zararını satıcıdan talep etmiştir. Ancak Yargıtay kimsenin kendi kusurundan kendisi lehine sonuç çıkaramayacağına, bu nedenle alıcının uğramış olduğu zarara kendisinin katlanmak zorunda olduğuna hükmetmiştir (Erbek Odabaşı, Özge. 2021. “Yargıtay Kararları Işığında Yasal Önalım Hakkının Tapuda Düşük Gösterilen Bedel Üzerinden Kullanılması”. Dokuz Eylül Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi 23 (2): 1001-56).

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2011/13-173 E. 2011/291 K. sayılı 11.5.2011 tarihli ilgili kararı:

“Dava, menfi tespit istemlidir.

Davacılar; önalım hakkının kullanılması nedeniyle taşınmazı geri alınan davalının, tapuda gösterilen satış değerinin üstünde ödediğini iddia ettiği paranın iadesi için aleyhlerine giriştiği icra takibinin kesinleşmesi nedeniyle, borçlu olmadıklarının tespiti istemiyle eldeki davayı açmıştır.

…

Çözümü gereken husus; şufa hakkının kullanılması sonucu iptale konu olan taşınmaz satımında, tapuda satış bedeli olarak gösterilen bedelin, taraflar arasındaki harici sözleşmede kararlaştırılıp fiilen ödenen bedelden düşük olması durumunda alıcının; satıcılara ödediği, ancak tapuda bildirmediği fark bedelden kaynaklanan zararına, satıcı davacıların neden olup olmadığı ve dolaysısıyla da bu bedelin davacı satıcılar yönünden sebepsiz zenginleşme teşkil edip etmeyeceği; sonuçta da davalı alıcının bu hukuksal nedene dayanarak alacağının tahsilini isteme olanağı bulunup bulunmadığıdır.

…

Vurgulamakta yarar vardır ki, davalının zararı, harici sözleşme gereğince kararlaştırılan satış bedelinin ödenmesinden değil, tapudaki satış ve resmi senedin düzenlenmesi sırasında tapu masraflarından kaçınmaya yönelik eksik satış bedelinin bildirilmiş olmasından kaynaklanmaktadır. Davalı tapudaki resmi kayıtlarda taşınmaz değerini düşük göstermekle, daha az tapu masrafı ve vergi ödemiş; bu yolla menfaat temin etmiştir. Davalının bu eyleminden dolayı kendi kusuru ile zarar gördüğü açıktır. Hukukun temel ilkelerine göre hiç kimse kendi kusurundan yine kendisi lehine sonuç çıkaramaz; dolayısıyla kendi kusuru ile sebebiyet verdiği zarara katlanmak zorundadır.

Davalının tapudaki bedeli düşük gösterme şeklinde gerçekleşen muvazaalı davranışından kaynaklanan zararı; yine bu davranıştan kendisi lehine sonuç çıkararak davacılardan istemiş olması hukuken korunamaz. Davalının bu eyleminin sonuçlarına katlanması gerekir.

Diğer taraftan, kural olarak, muvazaalı işlemin tarafları birbirine karşı kendi muvazaasına dayanarak talepte bulunabilir, üçüncü kişilere karşı bu durumu ileri süremezler ise de, somut olayda olduğu gibi tapuda bedelin düşük gösterilmesi suretiyle yapılan muvazaa taraflar arasındaki muvazaa niteliğinde olmadığından bu tür bir muvazaaya dayanılarak talepte bulunulması olanaklı değildir.”

b.      Satış bedelinin tapuda yüksek gösterilmesi sonucu önalım hakkı sahibinin bedelde muvazaa iddiasında bulunması

Uygulamada tarafların daha az tapu harcı ödemek için satış bedelini rayicin altında gösterdiği görülmektedir. Bu durum bedelde muvazaanın en sık karşılaşılan örneğidir. Bununla birlikte ayrıca taraflar önalım hakkı sahibinin bu hakkını kullanmasını zorlaştırmak için satış bedelini tapuda rayicin üzerinde göstermekte ve yine muvazaalı işlem gerçekleştirmektedirler. 24.12.2025 tarihli yasa değişikliği öncesindeki düzenlemeye göre tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcıya düşen tapu giderleri önalım bedeli olarak belirleniyordu. Ancak bedelin yüksek gösterildiği bu durumlarda, önalım hakkı sahibinin muvazaa iddiasında bulunup gerçek bedeli ispat edip gerçek bedel üzerinden önalım hakkını kullanması mümkündü. Zira önalım hakkı sahibi sözleşmenin tarafı olmayıp muvazaadan hak elde etmeye çalışan kişi konumunda değildir. Nitekim yargı kararları da bu yöndeydi.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 2022/2398 E. 2023/3401 K. sayılı 15.06.2023 tarihli kararı:

“Ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir. Ancak davacı, tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.”

Her ne kadar yargı kararlarında önalım hakkı sahibi davacının muvazaa iddiasında bulunabileceğinden bahsedilmekteyse de burada ispat yükü davacıya aitti. Ayrıca davalının da delil göstererek aksini ispatlama imkânı mevcuttu. Yargıtay kararlarında; muvazaa iddiasında bulunulması halinde, başkaca hiçbir delil göstermeden sadece keşif ve keşifle ortaya konan bedelin satış bedelinden düşük olması halinin muvazaayı ispata yetmeyeceği kabul edilmekteydi. Ancak 24.12.2025 tarihli yasa değişikliği ile önalım hakkı sahibi yararına bu durum değişmiş oldu. Artık yasal değişiklikle birlikte doğrudan rayiç bedele yönelik inceleme yapılacağından ve önalım bedeli rayiç bedel üzerinden belirleneceğinden davacının üzerindeki ispat yükü kaldırılmış oldu.

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2013/14745 E. 2014/803 K. sayılı 17.01.2014 tarihli kararı:

“Önalım hakkını kullanan paydaşın bu payı satın almak isterken tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masraflar toplamından ibaret olan önalım bedelini depo etmesi gerekir. Ancak davacı tapuda yapılan satış sözleşmesinin tarafı olmadığından bedelde muvazaa iddiasında bulunabilir ve iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Davacı, 22051 ada 12 parsel sayılı taşınmazda 25.03.2010 tarihli resmi senette satış bedelinin tapuda çok yüksek gösterildiğini, gerçek satış bedelinin tespit edilerek davalı adına olan payın iptali ile adına tescilini istemiştir. Tapudaki satış işleminin tarafı olmayan davacı bedelde muvazaa iddiasını her türlü delil ile ispat edebilir. Bu konuda dinlenen davacı tanıkları payın davalıya hangi bedel karşılığında satıldığı konusunda bir beyanda bulunmamışlardır. Mahkemece mahallinde keşif yapılmıştır. Keşif sonucu gerekçe belirtilmeksizin belirlenen bedele ilişkin raporlar muvazaa iddiasını ispata tek başına yeterli değildir. Ancak diğer delillerin tamamlayıcısı durumundadır. Bu nedenle bedelde muvazaa iddiasına ilişkin olarak davacının ve varsa davalının tüm delilleri toplanmalıdır. Davacı, delil listesinde açıkça yemin deliline dayanmış olduğundan davacıya satış bedeli konusunda davalıya yemin teklif etme hakkı hatırlatılarak sonucuna göre bir karar verilmelidir.

Eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir.”

Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2016/16022 E. 2020/3403 K. sayılı 04.06.2020 tarihli kararı:

“Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

…

Kabule göre de, dava konusu 1/2 payın mülkiyetinin naklini sağlayan resmi senet içeriğinden bu payın davalıya 110.000,00TL bedelle satıldığı anlaşılmaktadır. Davacı vekili, dava dilekçesinde miktar belirtmeksizin gerçek satış bedelinin daha düşük olduğunu, önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia ederek keşif ve bilirkişi incelemesi delillerine dayanmış; mahallinde yapılan keşif sonrası sunulan bilirkişi raporunda da dava konusu taşınmazın devir tarihi itibariyle toplam değerinin 135.335,00TL olduğu bildirilmiştir. Mahkemece, her ne kadar taşınmazın bilirkişi tarafından belirlenen toplam değerinden dava konusu 1/2 paya isabet eden 67.667,50TL üzerinden davanın kabulüne karar verilmiş ise de keşfen belirlenen bu bedel davacının bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli değildir.

O halde mahkemece, davacı taraf bedelde muvazaa iddiasını kanıtlayamadığından, 4721 sayılı TMK’nın 734. maddesi uyarınca tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olan önalım bedelini depo etmek üzere davacıya süre verilerek sonucuna göre bir hüküm kurulması gerekirken, dava konusu payın keşfen belirlenen değeri üzerinden davanın kabulüne karar verilmesi de doğru görülmemiş, açıklanan nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir.”

c.       Önalım bedelinin hâkim tarafından taşınmazın kendi satışı emsal alınarak belirlenmesi

24.12.2025 tarihli kanun değişikliğinde dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği, bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılacağı düzenlenmiştir. Burada rayiç bedelin keşif ve bilirkişi incelemesi sonrasında belirlenmesinden bahsedilmeyip hâkimin belirleyici konuma getirildiği görülüyor. Dolayısıyla kanunun lafzından, hâkimin taşınmazın kendi satışını emsal alarak endeksleme yapmak suretiyle rayiç bedel belirleme imkânına sahip olduğu anlaşılmaktadır. Nitekim bir taşınmaz için en iyi emsal, taşınmazın kendi satışına ait emsaldir. Yargı kararlarında da taşınmazın bedelinin belirlenmesinde kendi satışının emsal olarak esas alınacağı içtihat edilmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2002/5-802 E. 2002/1033 K. sayılı 27.11.2002 tarihli kararı:

“(Kamulaştırmasız el atılan arsa niteliğindeki taşınmaza el atma tarihindeki özelliklere göre dava tarihindeki değerinin biçilmesi yöntem olarak doğrudur. Ancak;

Arsa niteliğindeki taşınmazlara değer biçilirken kabul edilmesi gereken en iyi emsal değerlendirme tarihi ile aynı tarihte yapılmış olan taşınmazın kendi satışıdır. Hiçkimse kendi hatasına dayanarak bir işlemin yanlışlığını ileri süremez ve talepte bulunamaz. Diğer bir deyişle dava konusu taşınmazın satış bedelinin tapuda düşük gösterildiği iddia edilemez.

Bu itibarla dava konusu taşınmazın davacı tarafından üçüncü şahıstan alınmış bedeline hükmedilmesi gerektiğinin düşünülmemesi; … doğru görülmemiştir.) gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.

…

Hukuk Genel Kurulu'nca da benimsenen ‘Arsa niteliğindeki taşınmazlara emsal karşılaştırması yapılarak değer biçilirken kabul edilmesi gereken en iyi emsalin değerlendirme tarihi ile aynı tarihte yapılmış olan taşınmazın kendi satışı olduğundan, dava konusu taşınmazın davacı tarafından üçüncü şahıstan alınmış bedeline hükmedilmesi gereğine’ değinen Özel Daire bozma kararının 1 numaralı bendinde belirtilen bozma nedenine uyulmak gerekirken bu konuda önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.

…

Sonuç: Yukarıda açıklanan nedenlerle,

Davalı İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığının, taşınmazın kendi satışının en iyi emsal olarak kabul edilmesi gerektiğine ilişkin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının Özel Daire bozma kararının 1 numaralı bendinde gösterilen nedenlerden dolayı, HUMK.429. maddesi gereğince BOZULMASINA …  karar verildi.”

Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 2003/4026 E. 2003/6190 K. sayılı 29.04.2003 tarihli kararı:

“Dava, kamulaştırmasız el atılan taşınmaz bedelinin tahsili istemine ilişkindir.

…

Dairemizin 25.12.2001 günlü ilamının 2. bendindeki taşınmazın tümüne el atıldığından bahisle bedeline hükmedilmesine ilişkin bozma nedenine uyulmuş ise de; bozma ilamının birinci bendinde belirtilen taşınmazın kendi satışıdır> açıklamasına aykırı olarak hüküm kurulması doğru görülmemiştir.

Yukarıda açıklanan nedenlerle taşınmazın tamamına değer biçilirken taşınmazın kendi satışının m2 birim bedeline göre hesaplanması gerektiği düşünülmeden fazla artırma yapılması, doğru görülmemiştir.”

Taşınmazın kendi satış bedelinin, Yargıtayın da esas aldığı TÜİK Aylık TEFE Endeksleri Tablosuna (1994) göre endekslenmesi sonucu hâkimin rayiç bedeli belirleme imkânı bulunmaktadır. 24.12.2025 tarihli kanun değişikliği, bedelde muvazaa iddiasında bulunan kişiyi bu iddiasını ispatlama külfetinden kurtarmıştır. Zira önalım hakkı sahibi bedelde muvazaa iddiasında bulunabiliyorduysa da bu iddiasını bilirkişi raporundan başka delillerle de ispatlama zorunluluğu altındaydı. 24.12.2025 tarihli kanun değişikliği bu anlamda muvazaa iddiasını kanıtlama gereksiniminin oluşmaması amacıyla da getirildi. Dolayısıyla hâkimin taşınmazın kendi satışını emsal alarak bedel belirlemesi de ayrı bir seçenek olarak düşünülebilir.

d.      24.12.2025 tarihli değişikliğin hukuki belirlilik ve hukuki güvenlik yönünden değerlendirilmesi

24.12.2025 tarihli kanun değişikliğinde dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği, bedelin nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırılacağı düzenlenmiştir. Ancak hâkim tarafından ne kadar süre verileceği, bedelin nasıl nemalandırılacağı, rayiç bedelin hangi tarihe göre tespit edileceği hususları muğlak bırakılmış; hâkime oldukça geniş bir takdir yetkisi tanınmıştır. Oysaki kanun hükümlerinin tereddütten uzak, net bir biçimde belirlenmesi, hukuki durumun sınırlarının belirli bir şekilde çizilmesi gerekmektedir. Ayrıca önalım bedelinin rayice göre belirleneceği kuralı, geçici madde ile derdest davalara da uygulanacak şekilde hüküm altına alınmıştır. Bütün bu durumlar açıkça hukuki belirlilik ve hukuki güvenlik ilkelerinden vazgeçildiğini göstermektedir. Geçici maddede, “Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 4721 sayılı Kanunun 734 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.” düzenlemesi yer almıştır. Türk Medeni Kanunu’nun 734. maddesinde yapılan değişiklik dava konusu payın rayiç bedelinin belirleneceğine ve bu rayiç bedelin önalım bedeli olarak hüküm altına alınacağına ilişkindir. Kanun değişikliğinden önce dava açan kişiler, önceki düzenlemeye göre tapudaki satış bedelini önalım bedeli olarak ödeyecekken bahse konu değişiklikle beraber rayiç bedeli ödeme yükümlülüğü altında bırakılmışlardır. Dava devam ederken davacıyı öngürülemez bir yükümlülük altına sokmak hukuki belirlilik ve hukuki güvenlik ilkelerinin ihlali niteliğindedir.

Hukuk devletinin temel unsurlarından biri hukuki belirlilik ilkesidir. Bu ilkeye göre yasal düzenlemelerin hem kişiler hem de idare yönünden herhangi bir duraksamaya ve kuşkuya yer vermeyecek şekilde açık, net, anlaşılır, uygulanabilir ve nesnel olması, ayrıca kamu otoritelerinin keyfî uygulamalarına karşı koruyucu önlem içermesi gerekir. Belirlilik ilkesi, hukuksal güvenlikle bağlantılı olup kişinin kanundan belirli bir kesinlik içinde hangi somut eylem ve olguya hangi hukuksal yaptırımın veya sonucun bağlandığını, bunların idareye hangi müdahale yetkisini verdiğini bilmesini zorunlu kılmaktadır. Kişi ancak bu durumda kendisine düşen yükümlülükleri öngörebilir ve davranışlarını ayarlayabilir.

Hukuki güvenlik ilkesi ise doktrinde hukukun uygulanmasındaki belirsizlikleri ve ani değişim risklerini ortadan kaldırmayı garanti eden bir koruma ilkesi olarak tanımlanmaktadır (Oktay Uygun, ‘Hukukun Üstünlüğü İlkesi’, Yeditepe Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 19(3) (2022: Özel Sayı) 522; Mehpare Çaptuğ, ‘Hukuki Güvenlik İlkesinin Kavramsal Gelişimi’, Uyuşmazlık Mahkemesi Dergisi, 9/17 (2021) 133). Kanunların açık, hukuki düzenlemelerin net, etkili ve istikrarlı olması, sürprizlere veya belirsizliklere maruz kalmamaları anlamına gelmektedir. Hukuki güvenlik ilkesi bireylerin tüm eylem ve işlemlerinde devlete güven duyabilmesini, devletin de yasal düzenlemelerinde bu güven duygusunu zedeleyici yöntemlerden kaçınmasını gerekli kılar.

Yargı kararlarında da hukuki belirlilik, hukuki güvenlik ilkelerinin önemi vurgulanmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2024/364 E. 2025/414 K. sayılı 02.07.2025 tarihli kararında aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

“Hukuk devleti, devlet ve insan faaliyetlerine yön veren, yönetilenlere hukuk güvenliği sağlayan ilkeler bütünü olduğundan, devletin organ ve kurumları bakımından bu ilkeler birer sınırlama niteliği taşırken, vatandaşlar açısından hukuki güvenlik içinde yaşamanın araçları olarak işlev görmektedir.

Hukuki güvenlikle bağlantılı olarak “genellik” ve “öngörülebilirlik”, hukuk devletinin iki temel unsuru kabul edilir. Genellik unsuru, hukukun özel kişi ya da durumlara değil, herkesi kapsayacak biçimde genel, soyut ve tarafsız, geçmişe uygulama yasağı çerçevesinde ileriye yönelik, kamuya açık kurallar üzerine inşa edilmesi anlamını taşır. Hukukun öngörülebilirliği ise, hukukun anlam açısından belirgin ve açıkça ifade edilmiş, istikrarlı ve birbiriyle uyumlu kurallar ile önceden tahmin edilebilir uygulamalara dayanmasıdır. Bireylerin hukukun gerektirdiği şeyi önceden bilmeleri ve davranışlarını buna göre düzenlemelerini sağlayan bir ilke olarak hukuki öngörülebilirliğin hukuki belirlilik ile ilişkisi, bu noktada çok açıktır. Hukuk kurallarının bütünüyle belirsiz olduğu kabul edildiğinde, hukuki öngörülebilirlikten de söz edilemeyecektir. Hukuki güvenirlik ile yargı erkine güven sağlandığından kamu yararı ile doğrudan ilgilidir. Buradaki asıl amaç hukuki barışın sağlanmasıdır. Nitekim aynı hususlar Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 23.03.2021 tarihli ve 2017/5-2762 Esas, 2021/323 Karar; 09.12.2021 tarihli ve 2017/(19)11-831 Esas, 2021/1622 Karar sayılı kararlarında da vurgulanmıştır.”

Somut olayda tapudaki satış bedelini ödeyeceğini düşünerek dava açan kişinin, dava sırasında rayiç bedel ödeme yükümlülüğüyle karşı karşıya bırakılması devlete duyulan güveni zedelemektedir. Bahse konu geçici madde, her davanın açıldığı tarihteki kurallara tabi olacağı ilkesinin de ihlali niteliğindedir. Her dava açıldığı tarihteki fiili ve hukuki duruma göre karara bağlanır. Dolayısıyla hüküm, uyuşmazlığın başlangıcından dava açılan güne kadar gerçekleşmiş olayları kapsar. Aksinin kabulü; tarafların dayandığı olguların, dolayısıyla elde etmek istediği nihai talebin dışına çıkılması sonucunu doğuracağı gibi; temyiz ve karar düzeltme süreçleri de dâhil, yargılamanın son aşamasına kadar gerçekleşecek hukuki ve fiili olguların nazara alınması gerektiği sorununu ortaya çıkaracaktır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2015/2-46 E. 2015/1158 K. sayılı 8.4.2015tarihli kararı). Dava açılmasının usul hukuku bakımından sonuçlarından birisi her davanın açıldığı tarihteki duruma göre karara bağlanmasıdır (Yargıtay 15. Hukuk Dairesi 2020/3186 E. 2021/1198 K. sayılı kararı).

Her davanın açıldığı tarihteki şartlara göre değerlendirilecek olması kuralı, Yargıtay Büyük Genel Kurulunun içtihadı birleştirme kararı ile kabul edilmiş; sonraki yıllarda da yargılamalar bu kurala göre sonuçlandırılmıştır. Yargıtay Büyük Genel Kurulunun 1956/15 E. 1956/15 K. 28.11.1956 tarihli kararı:

“Her davada açıldığı tarihte tesbit edilen vaziyet hükmü esas ittihaz olunması iktiza eylemesine ve böyle bir davada da talebinin kabule şayan olduğunu ispat eden davacıya karşı davanın ikamesiyle davalı mütemerrit hale düşmüş addedilmesi muvafık bulunmasına binaen nafakanın bağlanmasında olduğu gibi arttırılma veya eksiltilmesine dair taleplerin kabulünde de buna dava tarihinden itibaren hükmolunması icap ettiğine ilk müzakerede ittifakla karar verildi.”

Ayrıca istinaf veya temyiz aşamasındaki derdest davaların yalnızca rayiç bedelin belirlenmesi gerekçesiyle yeniden ilk derece mahkemesinde görülmeye başlanması yargılamanın uzamasına neden olacak, makul sürede yargılanma hakkı da ihlal edilmiş olacaktır.

e.       24.12.2025 tarihli değişikliğin silahların eşitliği ilkesi yönünden değerlendirilmesi

Önalım bedelinin rayice göre belirleneceği kuralı, geçici madde ile derdest davalara da uygulanacak şekilde hüküm altına alınmıştır. Dava devam ederken geçici madde ile açıkça bir taraf aleyhine değişiklik yapılması, hukuki belirlilik ilkesinin yanında silahların eşitliği ilkesini de ihlal eder. Nitekim Anayasa Mahkemesi de geçmişte yaptığı bir somut norm denetiminde bu nedenle ihlal karar vermiştir. 7201 sayılı 21.12.2019 tarihli Kanun ile Kamulaştırma Kanunu’na geçici 15. madde eklenmiş, bu madde Anayasa Mahkemesinin iptal kararına konu olmuştu. Konumuza benzer şekilde Kamulaştırma Kanunu’na ek 3. madde eklenmiş; bu maddeyle birlikte mülga İstimlak Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu’nun mülga 16. 17. maddelerine göre kesinleşen mahkeme kararına istinaden idare adına tescil edilen taşınmazların bedellerinin tescil tarihine göre hesaplanacağı ve daha sonra dava tarihine güncelleneceği düzenlenmişti. Kanun’a eklenen geçici 15. maddede ise yine bu taşınmazlarla ilgili açılmış ve devam eden davaların ek 3. maddeye göre sonuçlandırılması düzenlenmişti. Taşınmazların bedellerinin dava tarihine göre değil de tescil tarihine göre hesaplanıp dava tarihine güncellenecek olması bedelin düşük belirlenmesine yol açmakta ve eski malikler aleyhine bir durum yaratmaktadır.  Bu hükmün devam eden davalarda da uygulanması eski maliki, devlet karşısında açıkça dezavantajlı konuma getirmişti. Anayasa Mahkemesi bu aykırılığı adil yargılanma hakkı ve silahların eşitliği ilkesi ile ilişkilendirdi. Anayasa Mahkemesinin yorumuna göre eğer devlet devam eden bir davada taraflardan biri yararına bir yasal düzenleme yaparsa ve bu düzenleme diğer tarafı önemli ölçüde dezavantajlı bir duruma sokarsa silahların eşitliği ilkesi ihlal edilmiş olur.

Anayasa Mahkemesinin 2019/93 E. 2023/87 K. sayılı 4/5/2023 tarihli kararında konuyla ilgili aşağıdaki ifadeler yer almıştır:

“Devletin -kendisi taraf olsun ya da olmasın- davanın taraflarından birini diğerine nazaran önemli ölçüde avantajlı hâle getiren kanuni düzenlemeler yapması, silahların eşitliği ilkesi ve dolayısıyla yargılamanın hakkaniyete uygun yürütülmesi kuralına aykırılık oluşturabilir. Bir başka ifadeyle yasama organının, yargılamadaki taraflardan birinin lehine sonuç doğuracak şekilde kanun çıkarttığı durumlarda davanın taraflarının eşit konumda olduğu söylenemez (Zekiye Şanlı, B. No: 2012/931, 26/6/2014, § 72).

…

Kuralla 2942 sayılı Kanun’un ek 3. maddesinin devam etmekte olan davalarda da uygulanması öngörülmüştür. Anılan maddede mülga 6830 sayılı Kanunun 16. ve 17. maddeleri ile 2942 sayılı Kanunun mülga 16. ve 17. maddeleri uyarınca idare adına tescil edilen taşınmazların kamu bankalarına yatırılan bedellerinin ilgililere ödenmemesi nedeniyle açılan ve mahkemelerce kamulaştırmasız el atma nedeniyle açıldığı kabul edilen davalarda taşınmazın bedelinin tespiti ile güncellenmesine ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiştir.

Yargıtay uygulamasında taşınmazına idare tarafından el atılan kişilerin el atmanın önlenmesi davası açabilecekleri gibi tazminat davası açarak el atılan taşınmazın bedelini idareden talep edebilecekleri de kabul edilmektedir. Kamulaştırmasız el atma nedeniyle açılan tazminat davalarında ise dava tarihi değerleme tarihi olarak kabul edilmektedir (bu yöndeki içtihadı birleştirme kararı için bkz. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kurulu, E.1956/1, K.1956/6, 16/5/1956).

Bu itibarla kamulaştırmasız el atma nedeniyle tazminat davası açan kişilerin dava tarihinin değerleme tarihi olarak dikkate alınacağı yönündeki içtihat çerçevesinde bir beklenti içinde olmaları mümkündür. Kural ise devam eden davalarda taşınmazın bedelinin 2942 sayılı Kanun’un ek 3. maddesine göre belirlenmesini öngördüğünden anılan içtihat doğrultusunda karar verilmesine engel teşkil etmektedir. Buna göre kuralın taraflardan birini diğer taraf karşısında dezavantajlı bir pozisyona soktuğu anlaşılmaktadır.

…

Dava konusu düzenlemenin taşınmazın dava tarihindeki değeri üzerinden tazminat elde edilmesi bakımından davacıların başarı şansını ortadan kaldırdığı açıktır. Öte yandan davacıların başarı şanslarının düşürülmesi suretiyle davacılara yüklenen külfeti dengeleyecek herhangi bir menfaat de davacılara sağlanmamıştır. 2942 sayılı Kanun’un ek 3. maddesinin birinci fıkrasının birinci cümlesine göre hesaplanacak tazminat ile Yargıtay içtihadına göre hesaplanan tazminat arasında önemli bir fark bulunmaktadır. Davacılar aleyhine oluşan dezavantajı dengeleyecek herhangi bir menfaatin davacılara sunulmadığı gözetildiğinde yasama yoluyla yargılamanın sonucunun değiştirilmesi neticesini doğuran kuralın adil yargılanma hakkı kapsamında silahların eşitliği ilkesini ihlal ettiği kanaatine varılmıştır.”

f.        24.12.2025 tarihli değişikliğin kazanılmış haklara saygı ilkesi yönünden değerlendirilmesi

Önalım bedelinin rayice göre belirleneceği kuralı, geçici madde ile derdest davalara da uygulanacak şekilde hüküm altına alınmıştır. Dava devam ederken geçici madde ile açıkça bir taraf aleyhine değişiklik yapılması, kazanılmış haklara saygı ilkesini de ihlal eder. Bireylerin hukuka uygun bireysel işlemle elde ettiği kesinleşmiş haklar ve statüler kazanılmış hak olarak tanımlanmaktadır (Keskin ve Yağcı, ‘Türk İdare Hukukunda Hukuki Güvenlik İlkesinin Uygulanması’ (n 23) 66-67.). Anayasa Mahkemesi kararlarında da kazanılmış haklara saygı ilkesinin önemi vurgulanmaktadır.

Anayasa Mahkemesinin 2016/150 E. 2017/179 K. sayılı 28/12/2017 tarihli kararı:

“Kazanılmış haklara saygı ilkesi, hukukun genel ilkelerinden biri olup hukuk güvenliği ilkesinin bir sonucudur. Kazanılmış bir haktan söz edilebilmesi için bu hakkın yeni kanundan önce yürürlükte olan kurallara göre bütün sonuçlarıyla fiilen elde edilmiş olması gerekir. Kazanılmış hak, kişinin bulunduğu statüden doğan, kendisi yönünden kesinleşmiş ve kişisel niteliğe dönüşmüş haktır. Bir statüye bağlı olarak ileriye dönük, beklenen haklar ise bu nitelikte değildir. Kanunlarda yapılan değişiklikler kazanılmış hakları etkilemediği ve hukuk güvenliğini zedelemediği sürece bu değişikliklerin hukuk devleti ilkesine aykırı oldukları ileri sürülemez”

g.      24.12.2025 tarihli değişiklik hakkında verilen Yargıtay ilke kararının değerlendirilmesi

Önalım hakkı ile ilgili yapılan yasal değişiklik, bedelin nasıl belirleneceği konusunda da netlik taşımamaktadır. Özellikle derdest davalarda rayiç bedelin hangi tarihe göre belirleneceği uygulamada önemli bir soruna yol açmıştır. Yeni açılacak davalarda ise rayiç bedelin dava tarihine mi keşif tarihine göre mi belirleneceği hususunda netlik bulunmamaktadır. Oysaki hukuk devletinin temel ilkelerinden biri olan belirlilik ilkesi; düzenlenen konudan yalnız kavram, ad ve kurum olarak söz edilmesini değil bunların kanun metninde kurallaştırılmasını gerekli kılar. Kurallaştırma ise düzenlenen alanda temel ilkelerin konulmasını ve çerçevenin çizilmiş olmasını ifade eder. Somut olayda ise 734. maddede sadece dava konusu payın rayiç bedelinin hâkim tarafından gecikmeksizin belirleneceği düzenlenmiş; geçici maddede ise 734. maddede yapılan değişikliklerin, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanacağı ifade edilmiştir. Bu hususta Yargıtay 7. Hukuk Dairesi tarafından ilke kararı verilmişse de bu kararın da hakkaniyete uygun olduğunu söylemek mümkün değildir. İlke kararlarının herhangi bir bağlayıcılığı bulunmadığından yerel Mahkemelerce esas alınmaması gerekmektedir.

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi konuyla ilgili ilke kararında aşağıdaki ifadelere yer vermiştir:

“Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 7571 sayılı Kanun Değişikliği sonrası aldığı ilke kararları gereğince; kanun değişikliğinden önce açılan davalarda değişikliğin yürürlüğe girdiği tarih itibariyle rayiç değeri, kanun değişikliği sonrasında açılan davalarda ise dava tarihine göre rayiç değerinin önalım bedeli olarak esas alınmasına karar verilmiştir.”

Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin ilke kararının uygulanmasıyla birlikte istinaf veya temyiz aşamalarından sonra yeniden incelenmeye başlanan dosyalarda dava tarihi ile 25.12.2025 kanun değişikliği tarihi arasında yıllar olabilir. Dolayısıyla taşınmazın dava tarihindeki değeri ile değişiklik tarihindeki değeri arasında da önemli ölçüde fark bulunması kuvvetle muhtemeldir. Bu durumda önalım bedelinin dava tarihine göre değil, değişiklik tarihine göre belirlenmesi davacıya orantısız bir külfet yüklemektedir. Önalım bedeli olarak tapudaki satış bedelini ödeyeceğini düşünen, davasını buna göre açan hak sahibi, kanun değişikliği ile birlikte rayiç bedeli ödeme mecburiyeti altında bırakılmakta, ilke kararıylaysa dava tarihinden çok ileri bir tarihteki bedelin sorumlusu haline getirilmektedir. Ayrıca hak sahibi artan önalım bedelinin yanında buna göre nispi olarak belirlenen daha yüksek miktardaki harç ve ilam vekâlet ücretinin de yükümlüsü olmaktadır. Bu durum hukuki güvenlik, hukuki belirlilik ilkelerinin apaçık ihlalidir. Ayrıca davasını kanun değişikliğinden sonra açan kişi dahi yargılama süresinden bağımsız bir biçimde dava tarihindeki bedelden sorumlu olacakken; kanun değişikliğinden önce dava açan kişi öngörülemez bir biçimde dava tarihinden çok ileri bir tarihteki bedelden sorumlu tutulmaktadır. Hukuk devletinin temel ilkelerinden olan hukuki belirlilik, güvenlik ilkeleri gereğince değişiklikten önce dava açan kişilerin korunması gerekirken aksi yönde tutum sergilenmesi eşitlik ilkesini de ihlal etmiştir. Yargıtay’ın ilke kararları bağlayıcı olmayıp somut olaydaki gibi Anayasa’ya aykırılığı açık olan bu kararların uygulanmaması gerekmektedir.