Av. Murat TEZCAN & Stj. Av. Hayrünnisa ÇEMEK

İMAR PLANI NEDİR?

İmar planı, belirli bir yerleşim alanında yapılaşma düzenini, kullanım türlerini belirleyen teknik bir belgedir. Alanın bölge planı kararlarına uygun şekilde konut, tarım, sanayi ve ulaşım faaliyetleri gibi arazi kullanım şartlarını belirler. Bu planın yaptırılması; son nüfus sayımında, nüfusu 10.000'i aşan yerleşmelerde mecburidir.

İMAR PLANININ UYGULANMASI

İmar planının uygulanmasıyla; mülkiyetin imar planında yer alan arazi kullanım kararı doğrultusunda yeniden şekillendirilmesi ve tapuya tescil edilerek yeni mülkiyet yapısının oluşturulması sağlanır. Arsa ve arazi düzenlemeleriyle arazinin son kullanma durumunu gösteren kadastro haritaları ve tapu kütüğü bilgileri, uygulama imar planında öngörülen arazi kullanılış kararlarına uyarlanarak İmar Kanunu ve diğer mevzuata göre imar parselleri oluşturulur. Böylece imara uygun yerleşim alanları meydana gelmektedir. Ayrıca arsa ve arazi düzenlemeleriyle, düzenlemeye tabi tutulan bölgenin ihtiyacı olan (park, eğitim kurumu, spor alanları, yol, meydan gibi) alanlar sağlanır.

İmar planlarının uygulanması temel olarak üç yöntemle olur;

ü  İfraz-tevhit

ü  Kamulaştırma

ü  Parselasyon

Kamulaştırma; devletin özel mülkiyetteki taşınmazı kamu yararı amacıyla, bedelini ödeyerek mülkiyetine geçirmesidir. Günümüzde imar planı uygulanmasında daha çok arsa ve arazi düzenlemeleri (ifraz, tevhit, parselasyon) araç olarak kullanılmaktadır.

Parselasyon; Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 2019/4563 E. 2020/2145 K. Sayılı kararında açıkça tanımlanmıştır. Buna göre;

“Parselasyon, imar planına göre yol, meydan, park, yeşil alan gibi umumi hizmetlere ayrılmış yerlerle birlikte, imar adaları içinde kalan kadastral parsellerin, imar planına uygun imar parsellerine dönüştürülmesi işlemidir.”

Parselasyon sırasında düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsalardan, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında devlet tarafından Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) alınır. Böylece düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanları oluşturulur.

Kamulaştırma ve parselasyon yöntemleri cebri yöntemler iken ifraz ve tevhit isteğe bağlı bir yöntemdir. İfraz ve tehvit 3194 sayılı Kanun’un 15. ve 16. maddelerinde düzenlenmektedir.

İFRAZ VE TEVHİT

İfraz; bir parselin ilgilisinin talebiyle birden fazla parsele ayrılması işlemidir. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’ndeki tanımıyla ifraz, bir parselin bölünerek ayrılması işlemidir.

İfrazın; rızai, mahkeme kararıyla (kazai), cebri olmak üzere farklı çeşitleri bulunmaktadır.

• Rızai İfraz: Malikin kendi isteği ile parseli ayırma isteğidir.
• Mahkeme Kararı ile İfraz: Taşınmaz birden fazla kişiye ait ise herhangi bir hak sahibi ifraz işlemi isteyebilir. Mahkeme kararı ile bu ifraz işlemi yapılır.

• Cebri  İfraz: Arazi ve arsalar; hak sahiplerinin kararı aranmaksızın birbirleriyle, yol fazlaları ile, kamuya ait yerlerle birleştirilebilir ve yeniden imar planına uygun ada ve parsellere ayrılabilir.

Tevhit; birden fazla parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesi anlamına gelmektedir.

İfraz ve tevhit işlemlerinin gerçekleştirilebilmesi için önce uygulama imar planının yürürlüğe girmiş olması daha sonra yürürlüğe giren uygulama imar planına uygun şekilde parselasyon planının yapılması ve tapuya tescil edilmesi gerekir. Dolayısıyla planlı alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri için parselasyon yapılması ve parselasyon planının tescili ön şart hâline gelmiştir. Bu husus 3194 sayılı Kanun’un 15. madde metninde açıkça yer almaktadır;

“İmar planı bulunan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esastır.

İmar planı bulunan alanlarda, ifraz ve tevhit işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilir.”

Parselasyon planının zorunlu olmasının bir sonucu olarak, imar planında umumi hizmet alanlarına ayrılan yerlerde parselasyon yapılmadan ifraz ve tevhit işlemleri yapılamaz. Zira bu alanlar, düzenleme ortaklık payı kapsamında parselasyon planı ile kamuya ayrıldıktan ve plan tescil edildikten sonra, ihtiyaçlar çerçevesinde ifraz ve tevhit işlemlerine konu edilebilir.

Planlı alanlarda ifraz ve tevhit işlemleri için parselasyon planı olması ve tescil edilmesi şartı mutlak olmayıp birtakım istisnalar getirilmiştir. Buna göre;

ü  Kamu idarelerinin yetkisi içindeki kamu yatırımlarında

ü  Kamu mülkiyetine ait alanlarda

ü  Parselasyon planının düzenlenmesi mümkün olmayan meskûn alanlarda

ü  Koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda

ü  Büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında

parselasyon planı tescil edilmeden de ifraz ve tevhit işlemleri yapılabilmektedir.

İfraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun yapılması esastır. Parselasyon planları da imar planlarının uygulanması amacıyla yapıldığından sonuç olarak ifraz ve tevhidin parselasyon planına da uygun olması şarttır.

Bir başka mesele imar planında parsel cephelerinin bulunmaması durumunda ne olacağıdır. Bu husus 6.fıkrada açıklığa kavuşturulmuştur. Buna göre eğer imar planında parsel cephe genişliği ya da büyüklüğüne ilişkin bir hüküm yoksa ifraz işlemlerinde parsel cephe genişliği ya da büyüklüğü Planlı Alanlar İmar Yönetmeliğine göre tespit edilecektir.

İfraz ve tevhit maliklerin talebi üzerine gerçekleştirilir. Taşınmazın müşterek mülkiyete sahip olması durumunda ise tüm maliklerin rızası gerekmektedir. Böyle bir taşınmazda tüm maliklerin rızası sağlanamazsa her bir malik mahkemeye başvurarak ifraz veya tevhidi talep edebilir. Bu durumda mahkeme kararıyla (kazai) ifraz söz konusu olacaktır.

Taleple mümkün olması kuralının istisnası 5.fıkrada şu şekilde düzenlenmiştir;

“Mevcut hâliyle yapılaşmaya elverişli olmayan imar parsellerinde; maliklerden birinin talebi üzerine veya doğrudan, parsel maliklerine kendi aralarında anlaşmaları için yapacağı tebliğden itibaren üç ay içerisinde maliklerce anlaşma sağlanamaması hâlinde, resen tevhit ve fiilî duruma göre ifraz yoluyla işlem yapmaya ilgili idare yetkilidir.”

Buna göre mevcut hâliyle üzerinde yapı inşası mümkün olmayan taşınmazların malikleri kendi aralarında anlaşarak ilgili idareye başvurarak taşınmazın yapı inşasına uygun hâle getirilmesini talep edebilirler. Bu mümkün olmazsa maliklerden birisi başvurur. Başvuru üzerine ya da doğrudan ilgili idare tarafından maliklere kendi aralarında anlaşmaları için tebliğ yapılır. Malikler tebliğden itibaren 3 ay içerisinde anlaşma sağlayamazlarsa idare kendiliğinden ifraz veya tevhit yoluyla taşınmazı yapı inşasına uygun hâle getirebilir.

Belirtilmesi gereken bir başka konu ise ifraz ve tevhitte m.18’deki parselasyon işleminde olduğu gibi düzenleme ortaklık payı (DOP) ya da başka bir ad altında herhangi bir kesintinin olmadığıdır.

Resen veya talep üzerine yapılan ifraz ve tevhit işlemlerinde Belediye ve mücavir alan sınırları içinde onay yetkisi belediye encümeni ya da il idare kurullarındadır. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında yetkiye dair hüküm Kanun metninde yer almamakla birlikte 5302 sayılı İl Özel İdaresi Kanunu m.6/1-b’ye göre il özel idarelerinin yetkili olduğu söylenebilir.

Belediye ve mücavir alan sınırı içindeki işlemlerde onaylama, müracaatın intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır. Tescil veya terkin için tapuya bildirim 15 gün içinde yapılır. (Tapu dairesi tecil/terkini bir ay içerisinde sonuçlandırmak zorundadır.)

İmar kanundaki işlemler neticesinde şüyulandırılmış gayrimenkul sahipleri ilgili idarenin tebliğinden itibaren 6 ay içinde aralarında anlaşamadıklarında veya ortaklığın giderilmesi için mahkemeye müracaat etmediklerinde ilgili idare de hissedarmış gibi ortaklığın giderilmesi davası açabilir.

İFRAZ VE TEVHİDİN BİR SONUCU OLARAK YOLA TERK

Özel mülkiyete esas olan alanın imar planında yol, park gibi alanlar varsa, kamuya ayrılmış bu alanlar özel mülkiyette kalamayacağından taşınmazdan ayrılır. Uygulamada yola terk olarak adlandırılan bu işlem İmar Kanunu m.15 ve 16 düzenlemesiyle ifraz/tevhit yapılan alanlarda da bazen bu işlemlerin doğal bir sonucu olarak uygulanmaktadır.

Kural olan parselasyon yapılmadan ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılamayacağıdır. Ancak parselasyon planı yapılmamış alanda kamuya ayrılmış alanların malik tarafından terk edilmesi hâlinde idare kalan taşınmazda yapılaşmaya izin vermektedir. Konuyu açıklayan Danıştay 6.Daire Başkanlığının 2019/14221 E. 2024/181 K. tarihli kararının ilgili kısmı şöyledir;

 “uygulama imar planlarının uygulanması ve yapılaşmaya uygun imar parsellerinin oluşturulmasında kural olarak parselasyon işlemi yapılmasının esas olduğu, imar planı bulunan ve henüz parselasyon işlemi yapılmamış bir imar adasında ifraz ve tevhit işlemlerinin yapılmasının hukuken olanaklı olmadığı, yine bir taşınmaza yapı ruhsatı verilebilmesi için öncellikle parselasyon işlemi yapılması gerektiği anlaşılmakta ise de, uygulamada idareler tarafından parselasyon işlemi yapılmamış bir alanda taşınmazların umumi hizmet alanlarına isabet eden kısımlarının bedelsiz olarak kamuya terk edilmesi halinde ilgililerin taşınmazları üzerinde yapılaşmasına izin verilmekte, böylelikle oluşturulan imar parseli ile malik tarafından yola terk edilen taşınmazın karşılığı geri kalan taşınmazındaki değer artışı yoluyla elde edilmektedir. Diğer bir ifadeyle, taşınmazda yapılaşma olanağı sağlanması nedeniyle değerinde meydana gelen artış karşılığında mevcut taşınmazın bir kısmının ''kamuya terk edilmesi'' sağlanmaktadır. Bu itibarla, yapılaşma amacıyla taşınmazın bir kısmının kamuya terk edilmesi suretiyle taşınmazdan yapılan bu kesintilerin ''düzenleme ortaklık payı'' ile aynı amaca hizmet ettiği sonucuna ulaşılmaktadır.”

Malikin özel mülkiyetindeki taşınmazın kamuya ayrılmış (yol, otopark vs gibi) kısmı malik tarafından kamuya terk edilmektedir. Kamuya ayrılan alanın malik tarafından terk edilmesi suretiyle geri kalan taşınmazda değer artışı olmaktadır. Kararda da açıklandığı gibi normalde parselasyon işlemlerinde alınan kesinti olan DOP bu işlemlerde terk edilen oran kadar alınmış sayılmaktadır.

Nitekim 3194 sayılı İmar Kanunu m. 18/8’de de “ umumi hizmet alanları için yapılan her türlü terk ve kesintinin, parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı kesintisinden az olması durumunda, önceki terk ve kesintilerin oranını parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan fark kadar düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir. Yapılan bu kesinti tamamlayıcı mahiyette olup mükerrer uygulama olarak değerlendirilmez. Ancak toplam kesinti oranı her halükarda %45’i geçemez.” hükmüne yer verilmiş olmakla birlikte terk edilen kısım sonrasında yapılan parselasyonlarda terk oranının, kesilecek düzenleme ortaklık payından çıkarılacağı açıklığa kavuşturulmuştur. Sebebi ise verilen Danıştay kararında da açıklandığı gibi kamuya terk edilen kısmın düzenleme ortaklık payıyla aynı amaca hizmet etmesidir.

SONUÇ

İmar planı, bir yerleşim alanında yapılaşma düzenini ve arazi kullanım biçimlerini belirleyen, konut, sanayi, tarım, ulaşım ve umumi hizmet alanlarını plan kararlarına uygun şekilde düzenleyen teknik bir belgedir. Nüfusu 10.000’i aşan yerleşimlerde imar planı yapılması zorunludur. İmar planlarının uygulanmasıyla mülkiyet yapısı plan kararlarına uygun biçimde yeniden düzenlenir; kadastral parseller imar parsellerine dönüştürülerek tapuya tescil edilir ve park, yol, meydan gibi kamuya ayrılan alanlar sağlanır.

İmar planları; ifraz–tevhit, kamulaştırma ve parselasyon olmak üzere üç yöntemle uygulanır. Kamulaştırma cebri bir yöntem olup bedel karşılığı mülkiyetin idareye geçmesini sağlar. Parselasyon ise kadastral parsellerin imar planına uygun imar parsellerine dönüştürülmesi işlemidir ve bu süreçte umumi hizmet alanlarının karşılanması amacıyla düzenleme ortaklık payı (DOP) alınır. Günümüzde imar planlarının uygulanmasında ağırlıklı olarak parselasyon ile ifraz ve tevhit yöntemleri kullanılmaktadır.

İfraz, bir parselin birden fazla parsele ayrılması; tevhit ise birden fazla parselin birleştirilmesidir. Bu işlemler kural olarak maliklerin talebine bağlı olup 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 15 ve 16. maddelerinde düzenlenmiştir. Planlı alanlarda ifraz ve tevhit yapılabilmesi için öncelikle uygulama imar planına uygun parselasyon planının yapılması ve tescil edilmesi esastır. Ancak kamu yatırımları, kamu mülkiyetindeki alanlar, parselasyonun mümkün olmadığı meskûn alanlar ve bazı özel durumlar bu kuralın istisnasını oluşturur.

İfraz ve tevhit işlemlerinin bir sonucu olarak yola terk uygulaması ortaya çıkabilmektedir. İmar planında yol, park gibi umumi hizmetlere ayrılan alanlar özel mülkiyette kalamayacağından malik tarafından bedelsiz olarak kamuya terk edilir. Parselasyon yapılmamış alanlarda dahi, kamuya ayrılan kısımların terk edilmesi hâlinde idare yapılaşmaya izin verebilmektedir. Danıştay kararlarında, bu terk işleminin düzenleme ortaklık payı ile aynı amaca hizmet ettiği ve ileride yapılacak parselasyonlarda DOP’tan mahsup edilmesi gerektiği kabul edilmektedir.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır:

https://www.youtube.com/watch?v=QoxDNp465oU