2B ARAZİSİ NEDİR ?

Anayasanın 169. maddesinde; Devlete ait ormanların mülkiyetinin devrolunamayacağı, ormanlara zarar verebilecek hiçbir eyleme ve faaliyete müsaade edilmeyeceği ve ormanların sınırlarının daraltılamayacağı belirtilmiştir. Genel kural bu olmakla beraber bazı hallerde ormanlık alanların sınırlarında daraltma yoluna gidilebilmektedir. Anayasanın 169. Maddesinin 4. Fıkrasında ve 6831 Sayılı Orman Kanunu’nun 2. Maddesinin B bendinde belirtilen alanlar dışında orman sınırlarında daraltma yapılamamaktadır.

Sınırlandırma yapılabilen alanlar ise ; 31.12.1981 tarihinden önce bilim ve fen bakımından orman niteliğini tam olarak kaybetmiş olan yerlerden tarla, bağ, meyvelik, zeytinlik gibi çeşitli tarım alanları veya hayvancılıkta kullanılmasında yarar olduğu tespit edilen otlak, kışlak gibi araziler ile şehir, köy, kasaba gibi yerleşim alanlarıdır. Bahsedilen alanların orman sınırları dışına çıkartılacağı belirlenmiştir.

Türkiye sınırları içerisinde, orman vasfını kaybetmiş ve kadastro marifetiyle orman alanları dışına çıkartılmış, orman olarak muhafazasında hiçbir yarar bulunmayan, bir daha geri kazanılamayan ya da ıslah edilemeyen bu taşınmazlar, 6832 Sayılı Orman Kanunu’nun 2. Maddesinin B bendinde düzenlendiği için kısaca 2B Arazileri olarak bilinmektedir.

2B ORMAN ARAZİSİNDE KİMLER HAK SAHİBİ OLABİLİR ?

Hak sahiplerinin kimler olduğu ve satış usulüne ilişkin esaslar 6292 Sayılı Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun’un 6. Maddesinde düzenlenmiştir. Bu kanuna göre hak sahibi sayılanlar; bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten önce düzenlenen(1.fıkra) ya da sonrasında düzenlenecek(2.fıkra) güncelleme listelerine veya kadastro tutanaklarına ya da kesinleşmiş mahkeme kararlarına göre oluşturulan ya da oluşturulacak tapu kütüklerinin beyanlar hanesine göre;

·         Bu taşınmazların 31.12.2011 tarihinden önce kullanıcı veya muhdesatın sahibi olarak gösterilen kişiler arasından bu taşınmazı satın almak için süresi içerisinde idareye başvuran ve idarece tespit edilen satış bedelini itiraz ve dava konusu etmeksizin kabul edenler hak sahibi olarak sayılmıştır.

HAK SAHİPLERİ TARAFINDAN 2B ARAZİNİN SATIN ALINMA USULÜ NASIL İŞLEMEKTEDİR ?

Öncelikle hak sahiplerine satış işleminin gerçekleştirilebilmesi için arazilerin orman sınırları dışına çıkarılması işleminin gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Daha sonrasında ise hak sahibi olanlardan birinci fıkra kapsamında olanlar bu kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 6 ay içinde, ikinci fıkra kapsamına girenler ise güncelleme listelerinin tescil edildiği veya kadastro tutanaklarının kesinleştiği tarihten itibaren 8 ay içerisinde idareye başvurarak bu taşınmazların bedeli karşılığında kendilerine doğrudan satılmasını talep edebilmektedirler. Bu hükümlerle hak sahiplerine tanınan talep hakkının ekonomik bir değer taşıması nedeniyle mülk teşkil edildiği sonucuna ulaşabiliriz.

NOT: Hak sahiplerine doğrudan satılacak olan taşınmazlarda satış bedeli rayiç bedel üzerinden hesaplanmaktadır. 400 m²’ye kadar olan kısmı için rayiç bedelin %50’si, fazlası için ise rayiç bedelin %70’i üzerinden hesaplanmaktadır.

NOT: İdarece belirlenen satış bedeli peşin ödenebileceği gibi taksitle de ödenmesi mümkündür. Tamamının peşin ödenmesi halinde %20, en az yarısının peşin ödenmesi halinde de %10 oranında indirim uygulanmaktadır.

NOT: Satış bedellerinin idarece yapılan tebligat tarihinden itibaren en geç 3 ay içerisinde ödenmesi gerekmektedir.

HAK SAHİPLİĞİ BAŞKASINA DEVREDİLEBİLİR Mİ ?

Hak sahibi olan kişi 6292 Saylı kanunun 6.maddesinin 10. Fıkrasına ve 4 Temmuz 2012 tarih ve 345 Sayılı Emlak Tebliği’ne göre hak sahipliği sıfatını noter huzurunda düzenlenen bir muvafakatname ile başkasına devredilmektedir.

NOT: Muvafakatname, idarece yapılan yazılı tebligat tarihinden itibaren 3 aylık süre içerisinde belirlenen rayiç bedelini ödemeden ve belediyelerden satış işleminin gerçekleştirilmeden önce düzenlenmiş olmalıdır. Hak sahipliğinin devredilmesine müteakip en geç 3 ay içerisinde yeni hak sahibinin belirlenen rayiç bedeli ödemesi ve satış işlemlerini gerçekleştirmesi gerekmektedir. Burada dikkat edilmesi gereken husus eski hak sahibinin 3 aylık süre içerisinde bedeli ödemesi ve satış işlemini gerçekleştirmesi için kalan sürenin yeni hak sahibi açısından da geçerli olmasıdır. Örneğin eski hak sahibinin 30 gün süresi kalmış ise yeni hak sahibinin de 30 günlük süresi kalmış olacaktır.

İDARECE TEBLİĞ EDİLEN SATIŞ BEDELİNE KARŞI İTİRAZ EDİLEBİLİR VEYA DAVA YOLUNA GİDİLEBİLİR Mİ ?

6292 sayılı kanunun 6. Maddesinin 8. Fıkrasında, tebliğ edilen satış bedeline itiraz edilemeyeceği ve satış bedeline karşı dava açılmayacağı düzenlenmekteydi. Bu cümle Anayasa’nın 35. ve 40. maddelerine aykırı olduğu gerekçesiyle Anayasa Mahkemesinin 11 Temmuz 2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 2023/27 E:, 2023/100 K. ve 18/05/2023 tarihli kararıyla iptal edilmiştir.

Anayasanın 35. Maddesiyle güvence altına alınan mülkiyet hakkı, ekonomik değer ifade eden ve parayla değerlendirilebilen her türlü mal varlığı hakkını kapsamaktadır. Mülkiyet hakkı, kişiye başkasının hakkına zarar vermemek ve kanunların koyduğu sınırlamalara uymak koşuluyla sahibi olduğu şeyi dilediği gibi kullanma, semerelerinden yararlanma ve tasarruf etme imkanı veren bir haktır.

Anayasanın 40 maddesi ise kişilerin yargı makamları ile idari makamlar önünde haklarını arayabilmelerine kolaylık ve imkan sağlanması zorunluluğunu öngörmektedir. Bu hususta hakları ihlal edilen kişilerin ilgili yargı veya idari merciler nezdinde şikayetlerini dile getirmesi konusunda devlete gerekli ve yeterli mekanizmaları oluşturması ödevini yüklemektedir.

Dolayısıyla, idarenin taşınmazın rayiç bedelini doğru tespit edeceği ve bu bedel üzerinden satış bedelini de hatasız bir şekilde hesaplayacağının aksi ileri sürülemeyecek şekilde kabul edilmiş olması mülkiyet hakkının ihlaline yol açabilecektir. Zira idarenin, rayiç bedeli yanlış belirlemesi veya satış bedelini hatalı bir şekilde belirlemesi mümkündür. Bu sebeplerle Anayasa Mahkemesi de bu cümleyi Anayasa’ya aykırı bularak iptal etmiştir.

Burada bahsedilmesi ve unutulmaması gereken bir husus da Anayasa Mahkemesi’nin 21/04/2022 tarih ve 2021/46 E., 2022/47 K. sayılı kararıyla iptal edilen 6292 sayılı kanunun 6. Maddesinin 13. Fıkrasıdır. Bu hükümde hak sahiplerinin, idarenin eş değer taşınmazın satışına ilişkin teklifini kabul etmemeleri durumunda doğrudan satış hakkından yararlanamayacakları, başkaca bir talepte bulunamayacakları ve hak ve tazminat talep edemeyeceklerini, dava açamayacaklarını düzenlemekteydi. Bu fıkra hükmü de idarenin teklifine karşı idari ve yargı mercilerine başvuru yollarını kapatmak suretiyle mülkiyet hakkının ve etkili başvuru hakkının ihlal ettiği gerekçesi ile iptal edilerek yürürlükten kaldırıldığını hatırlatalım.

İlgili içeriğin video anlatımı aşağıdadır.

Av. Murat TEZCAN & Av. Hilal ŞAHAN